能在国央企扎堆的北京活下来，这家民企背后有什么神秘力量？

北京就剩下两家民企了，一家是龙湖，一家是懋源！

这是网络上一种夸张说法，但也反映了一个事实：

帝都的房地产市场已经是国央企主导，民企的份额快速萎缩，前十强里根本压根就不再有民企的踪影。

曾经的北京市场，群雄逐鹿，央企，国企，民企百花齐放。

央企里，头部的中建系（包括中海地产、中建智地等）、华润、招商、保利、金茂等；

国企里，有建发、越秀、绿城、北京城建、首开、万科、北辰、住总……

民企有龙湖、融创、恒大、金地、富力、世茂、旭辉、新城、泰禾……斗志昂扬，当仁不让。

确实是一番胜景！

现在，龙湖、金地在收缩，融创、旭辉、世茂、富力在重组，很多民企的踪迹都隐退了，名气不大的民企反而走出来了。

图表：2025年1-11月北京典型民企销售业绩排名

龙湖集团是当前行业头部房企里尚且稳健的民企之一，2007年进京，至今也有18载，在北京有过很深的积累，现在也是处在消耗既有储备的阶段。可以很明显的看到，现阶段的龙湖是将削债放在增量投资之前，拿地比较谨慎，2025年以来拿的地，都是体量偏小，能快速入市的类型，严格控制风险，将一定的精力放在代建（龙湖龙智造）这一轻资产业务上。预计后面在北京的业绩也会往下走。

合生与珠江同属一脉，都是来自华南的粤系，背后老板都是朱孟依，1992年，朱孟依在香港成立了合生创展，后来转战内地，1993年，在广州创立了珠江投资，算是最早成立的一批民企。作为曾经“华南五虎”中的一员，合生创展也曾是也是地产航母级的企业，风光无限。

那个时候，时逢掘金年代，做地产开发的企业，都蜂拥去北方做生意，华润，合生、富力等都算是最早进京掘金的那批开发商。合生2001年进京，2002年进天津、上海，30多年来，合生创展始终坚持的是“以北京、上海、广州三大城市为轴心，积极向二、三线城市拓展”的投资策略，深耕的是一些相对高能级的城市，产品体系有合生·缦系、悦系、帝景系，以顶豪和高端产品为主，比如曼合·北京、合生·曼云，他还有个出名的商业产品系—合生汇，北京朝阳合生汇、上海杨浦合生汇都运营的比较成熟了。

在这些民企里，有一家比较特殊，那就是懋源地产（以下简称懋源），排在第二位，仅次于龙湖集团。它跟现在很火的金沙地产有些相似，都是深耕单一的城市/区域，注重打造产品，也有很多企业去参观学习。

这不是一家新企业，成立于2000年，已经深耕北京20多年，发展的也够久，但是发展的真不算快，项目数量也不多，成立至今总共开发了220多万平米的物业，平均一年10来万平米，真的是跟传统的开发商不是一个套路，很佛系，也不在乎别人做的大不大，是不是被超越了，也不会因为外部的变化改变自己，用企业自己的话说就是“坚持快时代里的慢工匠精神”。

当时北京也有做豪宅的企业，也是做的很好，但后来也是没忍住去做了规模，在不少地方拿了地王，最后结局就不是很美好。估计大家也能想到是哪家闽系。

放在以前，这么慢的速度肯定被扣上“不思进取”的帽子，回过头来看，很多被资本裹挟的企业执着于做规模，最后在行业调整里倒下，“不思进取”的反而活了下来，被更多人看到，与其做1000亿活10年，不如100亿活百年。

平均1.8年一个高端项目，16年形成“五璟三台一云”高端产品矩阵。2009年从雄踞城市核心区的大平层“台系”发轫，到城市低密别墅“璟系”盛放（2014年开始），再到2025年高端低密产品系“云系”亮相，懋源形成了“五璟三台一云”的高端产品矩阵。布局上也很坚定，深耕丰台，偏爱顺义，着眼朝阳。

虽然成立于2000年，但懋源的地产开发是在2009年才开始进入正轨，这一年开了第一个“台”系——懋源·红玺台，在朝阳区太阳宫，这个项目的亮相算是打了漂亮仗，很多人开始认识这家企业，开始有积累。红玺台一站成名后，懋源地并没有着急扩张，拿地极其谨慎，3年后才又拿了一块地，位于北京三环丰台区的懋源·钓鱼台，后面节奏也是很松弛，对于拿地并没有很着急，16年做了9个顶豪产品，平均1.8年打造一个，慢节奏拉的很满。

图表：懋源地产典型住宅项目盘点（万㎡）

2025年4月9日，懋源在北京举办了一场发布会，正式推出全新高端低密产品系——云系，首个云系产品定名懋源·云纪，这个项目选址北京顺义后沙峪。选址上摒弃“因地择人”的开发理念，开始“因人择地”，后沙峪有个明显的自然地理优势，被一平方公里的绿地公园包围，实际的综合居住生活密度可以达到0.18，绿地覆盖率接近90%，这在中央别墅区甚至整个北京市场也是比较罕见。产品在打造的过程中，牺牲了容积率，损容8000㎡，容积率经过了两次调整，从1.6到1.1，再到1.05。

2015年后面，有几年的空档期，懋源极为低调，没什么动作，这个时候其实正赶上北京限竞房时期，懋源还是坚守住了，没去搞限竞房，小户型；还有环京限购升级期，现在企业回想起来估计也得后怕，要是当时环京火爆的时候，没忍住去了环京，估计也不是现在这个光景了，真是时也命也运也。

最近这几年，三四线城市行情下来了，企业都开始一窝蜂的往高能级城市跑，在核心城市里卷中高端的产品，想去收割中产，连三四线都开始搞豪宅，向一二线看齐，搞大平层豪宅，搞会所，搞星空顶车库……这样一比较，懋源其实有先见之明，一直坚定地给自己选了高端产品的路。中间也没有背离自己的初衷去搞快周转，中高端产品战略执行的很坚定，号称“豪宅定制专家”。

懋源也学过港资囤地，赌土地升值。2012年拿下懋源·钓云台，2013年开工，2015年11月28日，正式开放样板间，12月正式开盘，中间经过了两三年。懋源·璟岳，2013年拿地（北京夏家胡同地块，总价17.7亿，溢价率约35%，是北京当时的单价地王），5年后即2018年才开盘，2025年了，还是在售状态，均价11.6万/㎡，从拿地到现在已经10多年时间；懋源·璟玺，2015年拿地，2015年开工，也在2018年开盘，现在也还没卖完，均价10万/㎡，周期也有10年之久。

港资囤地都是在赌土地的升值，懋源的长周期、慢去化玩法，也给企业带来了溢价，懋源·璟岳、懋源·璟玺当时拿地的楼面价分别为4.5万/㎡、5万/㎡，按当前的售价计算，地货比（地价与房价的比）分别是39%、50%，这个地价优势能支撑企业拉长周期。

快周转的年代，很多企业盲目抢地，很多都是面粉贵过面包，亏得裤衩都没了，即使是现在，核心城市热销的项目，比如上海徐汇滨江的绿城朝鸣东方等，地货比多数都在2/3左右，这么一看，懋源的利润空间是有的，也可以猜测懋源背后应该有雄厚的资本支持，要不然估计也不敢这么玩（有机会再挖一挖）。

像建发的“王府大门”，懋源地产有个“百万厨房”的标签。在懋源的理念里，产品要让居住者“回归家庭，参与生活”，厨房能最直观的反映居住者的生活品味，或许是懋源的老板喜欢做饭，在懋源·煜泽台、懋源·璟橒等项目上，都极其注重打造餐厨空间，北京的很多人都是因为它的厨房认识它。

懋源·煜泽台紧靠丽泽商务区，以“别墅平层化”和“功能空间专一化”为指导思想，打造180-230㎡阔景平墅，独创5+1全龄段功能性户型，这个项目也是精装交付，百万级雷神厨房，配备六眼神灶米勒烤箱和厨房专用空调。

懋源·璟橒位于30年中央别墅区正源天竺核芯，是懋源地产2022年在北京第二批次集中供地中拿到，总价19.55亿+30000㎡现房销售面积+高标准商品住宅建设方案，成交综合楼面价31111元/㎡，溢价率15%，商品房指导价73000元/㎡。

整个社区产品系列包含平墅、叠墅以及合院，总户数217户，全部精装交付，套均面积300㎡以上，总价2500-4000万，520平米的合院使用面积600平米，拥有百万级厨房配置，私享米其林中西厨房，超100㎡的餐厨空间，可以容纳24人宴会聚餐。

这个项目卖的不错，2023年3月26日首开，推出的叠墅+平墅惊现“日光”，热销18.6亿，还顺势成了2023年北京市场上的首个日光盘。

北京落子，深耕顺义，发力朝阳。2025年8月26日，懋源以底价10.30亿竞得北京市顺义区薛大人庄村1、2号地块，位于天竺板块，土地面积2.3万㎡，总建筑规模3.68万㎡，容积率1.6，建筑限高40m，成交楼面价27989元/㎡，这块地现在是懋源·骊橒臺，东侧是懋源·璟橒。

11月25日，朝阳松榆里地块开拍，懋源地产、首开股份（维权）、金隅集团、招商蛇口、建发房产、中建玖合、越秀+建工联合体，共计8家房企竞拍，一堆国央企里面，只有一个“异类”，懋源地产作为唯一的民企，笑到了最后，166轮争抢后，拿下地块，总价50.24亿，成交楼面价6.2万元/平方米，溢价率18.21%。

囤地赌升值的那一套不好玩了。时代变了，房价地价的价差在收缩，企业的利润空间也没那么大了，囤地玩法不好再搞了。全行业普遍都在亏损，能有利润已经是比较理想的结果，放眼全行业，利润表现好的，一是像华润这种经营性物业做的好，能贡献利润的大头；还有就是那种在工程上很卷，或者全流程都很卷的企业，能省下一些成本。

懋源也在变化，开始抢时间，懋源·云纪是2024年9月12日拿的地，综合楼面价约2.67万元/㎡，2025年5月取证，6月开盘，均价6.1万/㎡，从拿地到取证，中间历时8个月，相比以前效率提高不少，就单看地货比，利润空间还是有的；懋源·璟橒二期拿地10天后，9月5日就已经规划公示，创下了北京房地产项目最快审批速度，拟建10栋低密洋房小高层，层高3.3米+，总共202户。

虽然说现在豪宅市场确实很火爆，核心区的豪宅好多都是逢开必抢，但也不是所有一线的高端产品都能卖的好，在北京做豪宅也并不容易，懋源的产品也并不全是开盘即罄。懋源也出现过与业主对簿公堂的事情，2017年有业主在现场收房时，发现了房屋大理石、壁纸、地块等处存在50多处问题，客餐厅及厨卫大理石断裂变色问题非常严重，业主无法入住，业主后面把懋源告上了法庭，懋源败诉，被判赔偿业主因不能入住而租房造成的损失44.8万，以及相关物业费、车位管理费、车位损失等。

一个市场，当大家都看到时，这个市场可能就离红海就不远了。产品走向中高端已经是个趋势，企业都在这么干，北京市场也不缺高端产品，中海的玖系，金茂的金茂府，建发的海晏……这也意味着竞争对手更多，懋源未必就一定能不受影响，所谓的差异化战略也未必能无对手，压力大概率是越来越大的，现在这个市场，囤地等升值已经没可能，快速入市收割流量才是正经事，懋源地产的挑战可能也才开始。